משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שאדם לוקח בחייו. בישראל נהוג לחלק אותה לכמה מסלולים, שכל אחד מהם מתנהג אחרת – וזה מה שמכונה "תמהיל המשכנתא".
המסלולים העיקריים
- פריים: ריבית משתנה שצמודה לריבית הפריים – ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כשבנק ישראל משנה ריבית, ההחזר משתנה. אפשר בדרך כלל לפרוע מוקדם בלי עמלה משמעותית.
- קבועה לא צמודה (קל"צ): הריבית וההחזר החודשי קבועים לכל התקופה. ודאות מלאה, אבל הריבית בדרך כלל גבוהה יותר ויש עמלת פירעון מוקדם.
- קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שאינפלציה מגדילה את החוב.
- משתנה כל 5 שנים: הריבית מתעדכנת בנקודות יציאה קבועות, צמודה או לא צמודה.
הכללים של בנק ישראל
- לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
- שיעור המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75% משווי הנכס, ולמשקיעים 50%.
- ההחזר החודשי מוגבל ביחס להכנסה הפנויה של הלווים.
איך משווים הצעות?
אל תשוו רק את הריבית. בקשו מכל בנק את העלות הכוללת החזויה של ההלוואה ואת ההחזר החודשי בכל מסלול, ובדקו מה קורה בתרחיש של עליית ריבית או אינפלציה. בנק ישראל מפרסם נתוני ריבית ממוצעת למשכנתאות שעוזרים להבין אם ההצעה סבירה.